Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

Фото: ulgrad.ru

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ ( https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo ) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

    Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

    Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

    Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

    Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

    Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

    Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

    Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

    Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год .

    Читать дальше:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  •  
    По теме
     
    Следственное управление просит сообщать о фактах ненадлежащей работы лиц, ответственных за обеспечение техники безопасности  в зимний период - Следственный комитет В связи с предстоящим наступлением холодного времени года и отопительного сезона возрастает опасность причинения вреда здоровью гражданам, в том числе несовершеннолетним,
    17.11.2018
    В Дубовой роще состоялась общественная приемка работ, которые уже выполнены на общественной территории в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды".
    16.11.2018
     
    Приём заявок осуществляется с 16 ноября по 7 декабря 2018 года. По итогам предварительного отбора претенденты, соответствующие критериям,
    15.11.2018
    НОВЫЕ ЛИЦЕНЗИОННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К УПРАВЛЯЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ - администрация г. Димитровград Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2018 № 1090 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами»  (далее – Постановление № 1090),
    15.11.2018
    ШКОЛА ГРАМОТНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ - администрация г. Димитровград В среду 14 ноября в библиотеке по ул.Куйбышева, 247 проведен очередной обучающий семинаров для председателей советов многоквартирных домов, товариществ собственников жилья в рамках федерального проекта «Школа грамотного потребителя».
    15.11.2018
     
    Писатель и консультант британской полиции выдал свои секреты корреспонденту "КП" Евгения КОРОБКОВА В Москву приехал Питер Джеймс, один из самых популярных детективщиков Европы.
    10.11.2018 Комсомольская правда
    Личность погибшего уже установлена Алиса ТИТКО @AlisaTitko На взлетной полосе в Шереметьево вечером 20 ноября самолет, следующий рейсом "Москва-Афины", сбил мужчину, который в результате сильнейшего удара погиб на месте.
    21.11.2018 Комсомольская правда
    Договоренность о его реализации на территории региона достигнута на Санкт-Петербургском международном культурном форуме.
    21.11.2018 Правительство Ульяновской области
    В Чебоксарах состоялось расширенное заседание редколлегии художественно-литературного журнала «Таван Атал», в котором принимал участие и представитель Ульяновской области, член Союза писателей России,
    20.11.2018 Ulpravda.Ru
    xj49DOq35co - ГУ МЧС Ульяновской области В единую дежурно-диспетчерскую службу г. Димитровграда от очевидцев поступил тревожный сигнал: на реке Б. Черемшан в районе кафе «Ракушка» под лёд провалился мужчина.
    21.11.2018 ГУ МЧС Ульяновской области
    Определены победители первой игры Регионального этапа Всероссийской киберспортивной студенческой лиги - УлГТУ 17 ноября в Ульяновском государственном техническом университете прошло торжественное открытие регионального этапа Всероссийской киберспортивной студенческой лиги и первая игра в одной из дисциплин.
    21.11.2018 УлГТУ
    Жителям Ульяновской области предлагают внести свои предложения в проект областной программы противодействия коррупции на 2019-2021 годы - Общественная палата Ульяновской области Обсуждение проекта постановления Правительства Ульяновской области, предусматривающего утверждение областной программы противодействия коррупции на 2019-2021 годы, будет проходить до 30 ноября.
    21.11.2018 Общественная палата Ульяновской области
    IV Региональная научно-практическая конференция  «Ульяновская область – территория без коррупции!» - Противодействие коррупции в Ульяновской обл   5-6 декабря 2018 года в городе Ульяновск проводится IV Региональная научно-практическая конференция: «Ульяновская область – территория без коррупции!»,
    21.11.2018 Противодействие коррупции в Ульяновской обл
    За минувшие сутки в Ульяновской области зарегистрировано 35 дорожно-транспортных происшествий, в которых четыре человека получили травмы различной степени тяжести и один человек погиб.
    21.11.2018 УМВД Ульяновской области